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Qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire peut prendre des décisions ?


La pleine propriété d’un bien comprend les droits d’utiliser ce bien ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, le léguer, le détruire… Quand la pleine propriété d’un bien est partagée (on dit « démembrée ») entre usufruit et nue-propriété, l’usufruit consiste au droit d’utiliser ce bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire tandis que la nue-propriété consiste à avoir la propriété de ce bien mais sans pour autant disposer du droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus.



Vente d'un bien immobilier

Dans le cas d’un démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent tous donner leur consentement à la vente. Chacun doit donc signer le mandat de vente et le compromis. Chacun ne peut disposer du bien sans accord de l’autre.


Mise en location d'un bien immobilier

L’usufruitier a le droit de mettre en location et d’en recueillir les loyers.


Occupation d'un bien immobilier

L'usufruitier a le droit d'usage et d'habitation. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, mais seulement avec l’accord de l’usufruitier.


Est-il intéressant d'investir dans l'immobilier en de démembrant un bien ?

 

Le démembrement est effectivement un bon plan juridique pour acheter moins cher mais aussi pour transmettre à moindre coût lors d'une succession

 

1. Achat en démembrement

En séparant la nue-propriété de l’Usufruit, l’acquéreur obtient un logement moins cher.

S’il n’acquiert qu’une partie du logement, (la nue-propriété par exemple) il ne paiera qu’entre 50 % et 70 % de la valeur réelle du bien. Généralement, la nue-propriété est assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes immobiliers. Une fois cette durée passée, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Une stratégie intéressante pour les investisseurs qui misent sur la valorisation dans le temps des biens immobiliers.

A retenir aussi :  il est possible de donner des parts de SCI en démembrement, permettant ainsi à l’usufruitier de percevoir des loyers

 

2. Donation 

Vous envisagez la mise en place de votre succession ?

Lorsque la pleine propriété est partagée entre usufruit et nue-propriété, la valeur du bien doit être répartie. Cette répartition entre usufruit et nue-propriété répond à un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

L’état a mis en place un site en ligne pour simuler la répartition entre usufruit et nue-propriété. Pour utiliser ce simulateur de calcul usufruit et nue-propriété vous devez saisir le montant de la valeur du bien à répartir  et l’âge de l’usufruitier.

Vous obtiendrez alors un résultat indiquant l’usufruit en % de la valeur des biens ; la valeur fiscale de l’usufruit ; la nue-propriété en % de la valeur des biens ; la valeur fiscale de la nue-propriété.


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