Louer son appartement en station : toujours une bonne idée en 2026 ?
Acheter un appartement en station pour le louer a longtemps été un placement réputé sûr et avantageux.
Mais entre la loi Le Meur, la réforme du LMNP et l'arrivée du DPE dans la location touristique, les règles du jeu ont nettement changé…
Alors, louer son bien en montagne reste-t-il une bonne idée en 2026 ? La réponse est nuancée : oui, à condition de bien comprendre le nouveau cadre.
Décryptage avec Alpesvente, votre agence immobilière en Haute-Savoie.
Le contexte historique : Louer en meublé, longtemps la stratégie gagnante
Pendant des années, la location meublée touristique a été la formule reine en station.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettait de cumuler des loyers élevés en haute saison et une fiscalité douce : au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier réduisait fortement le revenu imposable, tandis que le micro-BIC offrait un abattement forfaitaire généreux.
C'est ce duo « bons loyers + faible imposition » qui a fait le succès de l'investissement en montagne.
Ce qui a changé depuis 2024
La réforme du micro-BIC (loi Le Meur)
La loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », instaure une fiscalité moins favorable à la location meublée touristique.
Pour les revenus perçus à partir de 2025, l'abattement du micro-BIC tombe à 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond ramené à 15 000 €) et à 50 % pour un meublé classé (plafond à 83 600 €)
De nombreux loueurs voient ainsi leur imposition grimper s'ils restent au micro-BIC, et beaucoup ont désormais intérêt à basculer au régime réel, plus complexe mais souvent plus avantageux.
L'amortissement réintégré dans la plus-value
C'est le changement le plus structurant pour les revendeurs.
La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, pour les biens au régime réel.
Les amortissements déduits pendant la location viennent donc gonfler la plus-value imposable à la sortie.
Les loueurs au micro-BIC, eux, ne sont pas concernés par cette réintégration, et certaines résidences services bénéficient par ailleurs d'exceptions.
Le DPE entre dans la location touristique
Autre nouveauté : la loi Le Meur rend le DPE obligatoire pour les meublés de tourisme, qui y échappaient jusque-là.
Attention à ne pas confondre deux calendriers : pour la location longue durée, c'est la loi Climat qui s'applique.
Pour les meublés de tourisme, le calendrier issu de la loi Le Meur est distinct et vise surtout les nouvelles mises en location en zone soumise à autorisation de changement d'usage.
Des maires aux pouvoirs renforcés
La loi renforce aussi les pouvoirs des communes, dotées d'outils élargis pour réguler la location touristique : enregistrement obligatoire des meublés, possibilité de fixer des quotas et de réserver certains secteurs aux résidences principales.
Ces leviers visent en priorité les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires, ce qui concerne directement la grande majorité des stations de montagne.
En Haute-Savoie, des territoires comme la vallée de Chamonix ou le Grand Annecy ont déjà instauré enregistrement, changement d'usage et quotas. C’est donc un point important à vérifier commune par commune avant de se lancer.
Le retour en grâce de la location nue
Face à ce tour de vis, la location nue revient dans la course. Le loueur nu relève des revenus fonciers (micro-foncier à 30 % jusqu'à 15 000 €, ou régime réel avec déficit foncier), mais ne pouvait pas amortir son bien.
La loi de finances 2026 change la donne avec le nouveau « statut du bailleur privé » (dispositif Jeanbrun), qui ouvre pour la première fois l'amortissement à la location nue, sous conditions (résidence principale, loyers plafonnés, engagement de durée).
L'écart fiscal historique entre meublé et nu se resserre nettement !
Alors, faut-il encore louer son appartement en station en 2026 ?
Notre avis ? Oui ! Mais de façon plus réfléchie qu'avant.
La location en station peut rester un placement intéressant, à condition de : choisir le bon régime fiscal (micro-BIC ou réel), anticiper le DPE et d'éventuels travaux, vérifier les règles de sa commune et de sa copropriété, et raisonner sur le long terme (notamment la fiscalité à la revente).
Chaque situation est unique, c’est pourquoi l'accompagnement d'un conseiller immobilier, d’un expert-comptable et/ou d'un notaire est vivement conseillé avant de se décider.
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Publié le 17/07/2026 par
Stéphanie DELERCE
Acheter un appartement en station pour le louer a longtemps été un placement réputé sûr et avantageux.
Mais entre la loi Le Meur, la réforme du LMNP et l'arrivée du DPE dans la location touristique, les règles du jeu ont nettement changé…
Alors, louer son bien en montagne reste-t-il une bonne idée en 2026 ? La réponse est nuancée : oui, à condition de bien comprendre le nouveau cadre.
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