Être bailleur : les 10 bons réflexes à adopter pour une location sereine
Être bailleur, c’est détenir un bien immobilier et le louer à un tiers en échange d’un loyer. Contrairement à ce que certains pourraient croire, ce rôle va bien au-delà de l’encaissement. Il faut faire preuve de rigueur et parfois des choix forts pour sécuriser son patrimoine et optimiser son rendement.
Pour éviter les erreurs coûteuses et sécuriser son investissement, Alpesvente, votre partenaire immobilier en Haute-Savoie, vous présente 10 réflexes à adopter.
- Proposer un logement décent et conforme
Pour cela, votre bien doit respecter plusieurs critères fixés par la loi, garants de la sécurité, de la salubrité et du confort du locataire. Ces critères peuvent varier selon la localisation (métropole ou outre mer), mais dans le cadre d’une location simple en métropole, les exigences sont assez claires. En voici quelques-unes :
- Un logement mis en location doit comporter au moins une pièce principale avec une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou présenter un volume habitable de 20 m³.
- Il doit également respecter des normes strictes en matière de performance énergétique, de sécurité (clos et couvert, électricité, gaz, garde-corps, etc.) et de santé (absence d’humidité, matériaux non dangereux, aération suffisante).
- L’absence d’animaux nuisibles ou de parasites est aussi requise.
Côté équipements, le bien doit être doté de chauffage, d’une alimentation en eau potable, d’un système d’évacuation des eaux usées, d’un coin cuisine, d’une installation sanitaire fonctionnelle, ou encore d’un réseau électrique sécurisé.
2. Bien choisir son locataire
Le choix du locataire est la première étape d’une location réussie. Analysez attentivement les dossiers (revenus, situation professionnelle, garanties), effectuez des vérifications (fiche de paie, contrat de travail) et n’hésitez pas à poser des questions pertinentes lors de la visite. Un bon départ limite les risques d’impayés ou les dégradations.
Le saviez-vous ? La liste des pièces justificatives que vous pouvez demander à un candidat-locataire est définie par la loi. Découvrez le détail en cliquant ici !
3. Faire signer un bail en bonne et due forme
Le contrat de location encadre la relation avec le locataire. Il est donc important d’en rédiger un afin notamment de se prémunir au maximum dans le cadre d’un différend.
Il doit contenir toutes les mentions obligatoires : identité des parties, description du bien, montant du loyer, charges, dépôt de garantie, durée du bail, etc. Privilégiez les compétences d’un professionnel, ou à minima un modèle à jour et conforme à la loi.
Le saviez-vous ? Même sans bail écrit, une location peut être reconnue si le locataire fournit des preuves (quittances, relevés bancaires, contrats d'énergie). Toutefois, cette situation comporte des risques. Le bailleur aura l’impossibilité de réviser le loyer, des difficultés à réclamer un dépôt de garantie ou à engager une procédure d'expulsion sans décision judiciaire. Le locataire aura aussi des difficultés à faire valoir ses droits, à obtenir des aides au logement ou à prouver l'état initial du logement sans état des lieux. La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat écrit, et depuis avril 2024, le refus du bailleur de le fournir peut entraîner des sanctions pénales.
4. Souscrire une assurance loyers impayés (GLI)
L’assurance loyers impayés est un réflexe incontournable pour se prémunir contre les défauts de paiement. En échange d’une cotisation mensuelle, souvent égale à une somme comprise entre 2 et 4 % du loyer, cette garantie sécurise vos revenus locatifs et réduit votre exposition au risque.
Le saviez-vous ? Hors étudiants et apprentis, il est interdit de cumuler une assurance loyers impayés (GLI) avec une caution. La loi ALUR rend alors la caution juridiquement invalide : elle ne pourra pas être utilisée en cas d’impayés. Résultat, mieux vaut choisir la garantie la plus adaptée à votre situation… sans les mélanger.
5. Réviser le loyer chaque année
La révision du loyer permet au bailleur d’ajuster le montant du loyer chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE.
Pour qu’elle soit possible, une clause de révision doit obligatoirement figurer dans le contrat de location. En l’absence de cette clause, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail. Lorsqu’elle est prévue, la révision peut être appliquée, mais elle n’est jamais rétroactive.
Le saviez-vous ? La révision annuelle du loyer doit être demandée au maximum dans un délai d’un an après la date prévue au contrat. Passé ce délai, elle est perdue pour le bailleur. Un simple oubli peut donc entraîner une perte financière durable… Pensez à bien l’anticiper !
6. Effectuer des états des lieux précis
L’état des lieux d’entrée et de sortie est fondamental pour créer une relation saine avec le locataire et mieux faire valoir les droits de chaque partie. Il doit être précis, daté, signé et accompagné de photos si possible. Ce document servira de base en cas de litige sur d’éventuelles dégradations.
Même si l'état des lieux peut être effectué directement entre le locataire et le propriétaire, la présence d'un professionnel, telle qu'une agence immobilière, constitue un atout indéniable. Un agent immobilier apporte une expertise et une neutralité qui garantissent un état des lieux précis et équitable, minimisant ainsi les risques de litiges futurs.
Le saviez-vous ? Certaines entreprises se sont spécialisées dans la réalisation d’état des lieux !
7. Se créer un dossier locatif complet
Conservez tous les documents liés à la location : bail signé, état des lieux, quittances de loyer, correspondances, attestations d’assurance, etc. En cas de contentieux ou de contrôle, ce dossier sera un allié de poids dans votre défense.
Idée : Pensez également à archiver numériquement les différentes pièces.
8. Suivre les paiements et relancer rapidement
Soyez rigoureux dans le suivi des paiements. Une relance rapide dès le premier retard peut éviter l’installation d’une situation problématique. Dans tous les cas, plus vous agirez rapidement, moins les répercussions seront importantes pour vous.
Des outils automatisés ou un accompagnement professionnel peuvent grandement faciliter cette gestion, mais la présence d’un professionnel à vos côtés sera encore plus pertinente.
Le saviez-vous ? D’après un article d’Europe 1, en 2024, la crise du logement en France s'est intensifiée avec une augmentation de 11 % des commandements de payer pour impayés de loyers, faisant monter le nombre de cas à 171 000. Les expulsions de locataires ont également bondi de 87 %, avec 24 000 procès-verbaux d'expulsion délivrés. Cette situation souligne les difficultés croissantes des ménages à faire face à leurs obligations financières.
Être accompagné par un professionnel de l’immobilier
Déléguer la gestion locative à une agence ou à un gestionnaire permet de gagner du temps, de sécuriser votre investissement et même d’optimiser votre rendement locatif. De la mise en location à la gestion quotidienne, un professionnel vous accompagne et vous conseille sur les meilleures pratiques juridiques et fiscales.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Haute-Savoie que vous souhaitez confier à une agence ? Découvrez notre service de gestion locative sans plus attendre !
10. Prévoir les imprévus
Même avec une gestion rigoureuse, des imprévus peuvent survenir : réparations urgentes, impayés, vacances locatives… Anticipez ces situations avec une épargne de précaution, des assurances et la constitution d’un bon réseau d’artisans et de juristes.
Conclusion : être bailleur, c’est être proactif
Adopter les bons réflexes en tant que bailleur est essentiel pour garantir une expérience sereine et rentable. En suivant les dix recommandations présentées, vous pouvez non seulement sécuriser votre investissement, mais aussi maximiser votre rendement locatif.
Proposer un logement décent et conforme, bien choisir vos locataires, et rédiger un bail précis sont des étapes préliminaires pour établir une relation de confiance et éviter les litiges. La réalisation d'états des lieux précis et le suivi rigoureux des paiements permettent de prévenir les situations problématiques avant qu'elles ne s'aggravent.
La souscription d'une assurance loyers impayés et la révision annuelle du loyer sont des pratiques financières judicieuses qui protègent vos revenus et ajustent votre rendement à l’inflation.
S'entourer de professionnels de l'immobilier et prévoir les imprévus vous permettra de faire face aux aléas avec plus de sérénité. En intégrant ces pratiques dans votre gestion locative, vous ne ferez pas seulement fructifier votre investissement, mais vous assurerez également la pérennité et la tranquillité de votre rôle de bailleur.
Enfin, dernier conseil : restez informé des évolutions législatives et des tendances du marché pour continuer à optimiser votre stratégie de gestion locative.
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Publié le 16/05/2025 par
Stéphanie DELERCE
Être bailleur, c’est détenir un bien immobilier et le louer à un tiers en échange d’un loyer. Contrairement à ce que certains pourraient croire, ce rôle va bien au-delà de l’encaissement. Il faut faire preuve de rigueur et parfois des choix forts pour sécuriser son patrimoine et optimiser son rendement. Pour éviter les erreurs coûteuses et sécuriser son investissement, Alpesvente, votre partenaire immobilier en Haute-Savoie, vous présente 10 réflexes à adopter.
